이전에 부동산 가격을 세금으로 제어하겠다는 약속과는 달리, 정부는 이제 보유세를 강화하는 방향으로 검토 중이다. 6월 27일과 9월 7일에 각각 도입된 대출 규제와 공급 대책에도 불구하고 서울과 수도권의 주택 가격은 계속 오르고 있어, 정부는 포괄적인 부동산 종합 대책으로 나아가고 있다.

현재 논의 중인 계획에는 공시지가가액비율과 공정시장가액비율을 높여 사실상 세 부담을 키우는 내용이 포함되어 있다. 더불어 투기지역 확장과 토지거래허가구역 지정 확대 등도 함께 논의되고 있다.

 

관계자들에 따르면, 정부는 다음 주 사이에 새로운 부동산 안정화 패키지를 발표할 예정으로 보인다. 이 계획의 핵심은 보유세의 인상이다. 법 개정으로 법정 세율이나 공제항목을 직접 바꾸기보다는, 과세표준을 결정하는 공시지가가액비율과 공정시장가액비율을 올려 간접적으로 세액을 높이려는 방향에 기울고 있다.

현행 제도하에서 재산세는 과세 표준을 곱해 산출되는 방식으로 책정되는데, 이 표준은 시가에 공시지가가액비율과 공정시장가액비율을 곱해 얻는다. 현재 공정시장가액비율은 60%로 고정되어 있는데, 이는 문재인 정부 시절의 정점인 95%에 비해 크게 낮은 수치다. 문재인 정부는 80%에서 95%로 단계적으로 올렸고, 2030년까지 시가의 90%를 목표로 공시지가가액비율을 높이려 했으나 그 계획은 사실상 폐기됐다. 반면 윤석열 전 정부는 다주택자에게 이 비율을 60%로 낮췄다. 현재 수치는 대략 69% 수준이다.

다주택 가구의 경우 과세 표준은 시가의 41%에 불과하다고 볼 수 있는데, 이는 69%에 60%를 곱한 결과로 산출된다.

 

정부는 공정시장가액비율을 약 80%로 되돌리고 공시지가가액비율은 점진적으로 상향하는 방향을 검토 중이다. 만약 공정시장가액비율이 80%로 돌아가고 공시지가가액비율이 90%까지 올라가면 과세 표준은 시장가의 41%에서 72%로 급증하게 된다 — 세율을 바꾸지 않고도 실질 재산세의 부담이 크게 올라가는 셈이다. 이 시나리오에선 가치가 크게 오른 고가 주택들이 법정 한도까지 과세될 가능성이 있다.

이재명 정부는 처음에 세금으로 주택 가격을 통제하지 않겠다고 밝힌 바 있다. 그러나 가격이 여전히 높게 유지되자 문재인 시절의 보유세 압박으로 되돌아설 것이라는 신호를 보내고 있으며, 이는 세율 인상 없이 이뤄질 전망이다. 이러한 전환은 정부 관계자들의 최근 발언에서도 드러난다. 토지부 장관 김윤덕은 “개인적으로 보유세를 인상해야 한다고 본다”고 밝혔다.

일부에서 보다 직접적인 조치, 예를 들어 종합부동산세율 등 고강도 조치를 요구하고 있지만, 기획재정부와 더불어민주당은 신중한 자세를 유지하고 있다. 문재인 정부 때는 2018년에서 2020년 사이 보유세가 크게 인상되었고, 다주택자에 대한 세율 인상으로 중산층까지 부담이 확산되며 여론의 반발을 불렀다.

 

보유세 인상에 더해 부동산 대책은 대출 한도 축소와 규제 구역 확대를 포함할 가능성이 있다. 후보로 거론되는 조치로는 현재 6억원인 모기지 한도를 4억원으로 낮추고, 총부채상환비율(DTI)을 40%에서 35%로 낮추거나 특정 지역에서 LTV를 0%까지 상한하는 등이다. 다만 고강도 조치가 발표된 지 불과 3개월 뒤에 추가 규제를 도입하는 것은 비교적 어렵다는 내부 관측이 지배적이다.

반대로 규제 구역 확대에 대한 정부 내 반대는 상대적으로 적어, 이는 다음 단계의 가장 가능성이 높은 조치로 평가된다. 논의가 진행되면 정부는 투기지역과 조정대상지역의 확장과 함께 토지거래허가구역 지정도 확대할 가능성이 있다. 시 예산과 지방정부의 권한으로 허가 구역을 지정하는 일은 시장의 신호에 큰 영향을 줄 수 있다. 검토 대상 지역에는 이른바 “한강 벨트”로 불리는 서울 성동구와 마포구, 그리고 최근 가격 상승이 두드러진 경기 성남시 분당구가 포함될 가능성이 제시된다. 다만 민주당은 선거를 앞두고 규제를 강화하는 것이 정치적 부담으로 작용할 수 있다고 우려하는 것으로 전해진다.

주택 정책에 대한 관심이 다시 커진 것은 6월 27일 발표된 대출 규제로 모기지 한도가 6억 원으로 제한된 지 단 3개월 만의 일이다. 그 조치에도 불구하고 고급 주상복합 거래가 다시 활기를 찾았고, 납입금과 임차금의 음의 상관관계를 이용해 초기 비용을 최소화하는 전세를 포함한 ‘갭 투자’가 다시 늘어나면서 시장 과열 우려가 커지고 있다.

 

한국부동산원에 따르면 6월 30일에서 9월 29일 사이 아파트 가격은 서울 동부의 성동구가 5.01%, 성남 분당구가 4.99%, 경기도 과천이 3.81%, 서울 동부의 광진구가 3.57%, 서울 서부의 마포구가 3.17%, 서울 서부의 양천구가 2.88% 상승하는 등 여러 구에서 상승했다.

전문가들은 정부의 신설 조치들에 대해 회의적인 의견을 내놓고 있다.

“결국 수요 억제가 목표지만, 과거 사례를 보면 보유세 인상만으로 주택 가격 안정에 실질적인 효과를 보이지 않았다,” 한국건설정책연구소의 이은형 연구위원은 지적했다. “정부가 해야 할 일은 꾸준히 공급 측 정책을 발표하고 실행하는 것이지, 불필요한 수요 억제가 시장에 잘못된 신호를 주는 경우가 많다.”

저자: 김연주