서울에서 가장 주목받는 동네들, 특히 한강을 따라 위치한 지역의 아파트 가격이 시장을 식히려는 정부의 노력에도 불구하고 기록을 깨고 있다.

 

서북부 마포구에서 맵오 래미안 프루지오의 84제곱미터(904제곱피트) 매매는 9월 초에 24억 7,500만 원으로 체결되었고, 이는 직전 10일 전 계약보다 1억 7,500만 원 상승한 금액이다. 같은 면적의 또 다른 유닛인 Mapo Prestige Xi에서도 27억 5천만 원에 매입되며 이 단지의 지금까지의 최고가를 기록했다.

 

“고층 유닛은 이제 30억 원에 이르고 있다,” 한 지역 부동산 중개인이 말했다. “재고는 적지만 수요가 강해 거래 하나하나가 새 기록을 세운다.”

 

강이 흐르는 동쪽 성동구에서도 같은 흐름이 나타났다. e-Pyeonhansesang Oksu Park Hills의 면적 59제곱미터 아파트가 9월 13일에 22억 9천만 원에 팔렸으며, 2주 사이에 1억 3천만 원이 올랐다. 중개인들은 땅 매입 제한 가능성에 앞서 매수자들이 몰려들고 있다고 말하며, 현금 여력이 풍부한 투자자들이 방문조차 하지 않고 임대차를 뒷받침하는 아파트를 매입하고 있다고 전했다.

 

정부는 6월 27일과 9월 7일에 모기지 대출 한도를 6억 원으로 설정하는 등 대책을 내놓았지만, 수요가 높은 지역의 가격은 계속 오르고 있다. 많은 매수자들이 정부의 주택 공급 계획에 대해 회의적이며, 앞으로의 규제에 대비한 ‘스마트 바이’로 불리는 하나의 고가 주택을 안전한 선택으로 보는 경향을 보인다. 

 

“일반적으로 거래량이 가격을 움직이지만,” 신한투자증권의 자산관리 컨설팅 책임자인 양지영은 말한다. “지금은 거래가 줄어드는 와중에도 기록적인 거래가 나오고 있어 시장을 왜곡시키고 있다.”

 

 

주택 소유자들은 매물 구성을 바꿔가며 가격 상승을 기다리고 있다. 현금을 가진 매수자들은 강남 아래의 가격대 지역으로 이동하고 있는데, 대표적으로 마포, 성동, 광진, 동작 구가 거론된다.

 

“600백만 원 대의 대출로는 강남에서의 매수가 불가능하다”는 광운대의 서진형 교수의 말이다. “풍선 효과가 한강 이남의 다음 구역으로 번지고 있다.”

 

부동산 플랫폼 Zigbang의 데이터에 의하면, 서울의 아파트 거래 총건수는 6월의 10,900건대에서 8월에는 4,100건대 아래로 급감했지만, 기록적 가격 거래의 비중은 늘고 있다. 성동구의 이번 달 거래 중 46%가 새 기록을 세웠고 이는 8월의 32%에서 상승한 수치다. 마포구는 31%에서 38%로, 광진구는 44%에서 56%로 올랐다.

 

9월 7일의 정책 발표는 시장을 식히려는 의도였지만 오히려 매수 심리를 촉진했다. “신규 공급은 없고, 규칙이 더 단단해진다는 암시만 있을 뿐이다”라는 한 마포 지역 부동산 중개인의 말이 나왔다. “그런 분위기가 가격 급등으로 이어졌다.”

이재명 대통령은 행정부가 “주택 정책 수단을 계속 내놓을 것”이라고 말하며 추가 제약의 가능성을 시사했다. 9월 7일 계획은 2030년까지 수도권에 135만 호의 신규 주택 공급을 약속했다. 그러나 건설은 수년 뒤에 시작될 것이며 대부분의 현장은 외곽에 위치해 있다. 그 사이 규제당국은 LTV(주택담보대출비율) 축소, 토지거래허가구역 확대 등 더 강한 규칙을 검토하고 있다.

 

 

강남권으로의 자금 여력이 강력한 매수자들의 관심은 여전하다. 다수의 부유한 매수자들은 한강 벨트를 계속 겨냥하고 있으며, 젊은 커플들 중 다수는 부모의 지원이나 맞벌이 가구로 구성되어 상향 거래를 이어가고 있다. 또한 외곽 지역의 투자자들 역시 활발하다. 다만 일반인들의 경우 상황은 점점 더 멀어지고 있다.

 

“6월 이후 내가 사고 싶었던 동네들의 가격은 계속 상승했다”고 30대 직장인이 말했다. “이제 맵오는 완전히 감당하기 힘들다.”

 

수요가 수요는 바깥으로 확산되며, 동대문과 은평과 같은 인접 구역의 가격도 오르고 있다. 청량리역 인근 레미안 크레시티의 한 유닛은 16억 원에 거래되어 단지의 기록을 남겼다. 강동구, 성북구 및 한강 이남의 다른 지역들에서도 비슷한 최고가가 보고되고 있다.

 

 

“놓치려는 두려움(Fear of missing out)이 한강 가격 급등의 원동력이 되고 있다”고 우리은행 부동산연구소의 함영진 소장이 말했다. “그 모멘텀은 이제 바깥으로 퍼지고 있다.”

 

그래도 많은 애널리스트는 이 반등이 서울의 북부 외곽 구역인 NoDoGang으로까지 확산되지는 않을 것이라고 경고한다. “풍선 효과는 장기적으로 잠재력이 있는 구역에만 도달한다”고 서 교수는 말했다.

 

KB국민은행의 박원갑 선임전문가는 이를 완전한 반등으로 부르는 것은 조심스러운 입장을 보였다. “아직은 실제 상승장으로의 진입은 아니다. 추석 이후의 새로운 규제가 전환점을 만들 수 있다.”

 

관계 당국은 다음 달 국회 감사에 앞서 더 강한 조치를 준비하고 있다. 반면 비평가들은 더 많은 규제가 오히려 역효과를 낳을 수 있다고 경고한다.

 

“과도한 규제는 시장을 더 왜곡시키는 위험이 있다,” 한양대 도시계획학과의 이창무 교수는 말했다. 그는 정부가 중앙 서울의 실질적인 공급에 초점을 맞춰야 한다고 촉구했다.

 

서울대의 김경민 교수는 용산 비지니스지구와 수서역을 향후 주거지로 주목했고, 이명박 정부 시절의 대규모 공공주택사업이 2000년대 말 유동성 급증 때 가격 안정을 도왔던 사례를 떠올리며 “그 교훈을 되새길 가치가 있다”고 했다.

 

신한투자의 양은 다주택자에 대한 양도소득세 완화가 매물의 공급을 풀 수도 있다고 지적했다. “기존 주택 소유자들의 공급을 촉진하는 것이 시장의 균형을 맞추는 데 도움이 될 수 있다”고 말했다.

 

 

BY BAEK MIN-JEONG [
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